12 Schritte zum erfolgreichen Hausverkauf

Tipps vom Experten – Hier erhalten Sie hier in regelmäßigen Abständen einen neuen Schritt, wie Sie Ihr Haus erfolgreich verkaufen

Die eigene Immobilie zu verkaufen fällt häufig schwer. Der eine hat viel Liebe und Geld in sein Haus investiert und fast sein ganzes Leben lang dort gewohnt. Der andere hat weniger persönlichen Bezug und möchte einfach nur den bestmöglichen Preis aushandeln. Bei vielen ändern sich auch einfach die Lebensumstände, sodass ein Umzug erforderlich ist. Es ist immer abhängig von den persönlichen Umständen.

Um Ihnen die bestmögliche Orientierung und Hilfe zu geben, folgen hier unsere 12 Schritte für einen erfolgreichen Hausverkauf. Regelmäßig werden wir einen Schritt ergänzen und diese Anleitung zu einer kleinen Serie gestalten.

Schritt 1: Die richtige Vorbereitung (März 2019)

Betrachten Sie zunächst Ihre persönliche Situation. Möchten Sie Ihre Immobilie schnellstmöglich verkaufen oder soll es ein längerfristiges Projekt werden. Seien Sie sich darüber im klaren, dass das Kurzfristige selten den besten Preis erzielt.

Stellen Sie sich als Nächstes die Frage (und seien Sie zu sich selbst ehrlich), ob Sie Zeit, Geld und Energie aufbringen können, um den Verkauf selbst durchzuführen. Ein guter Makler kann Prozesse verkürzen, in der Regel bessere Preise erzielen und einiges an Ärger ersparen.

Zeitplanung und Zeitpunkt

Achten Sie unbedingt auf eine realistische Zeitplanung. Der Verkauf der eigenen Immobilie kann auch mal ganz schnell gehen. Realistischen Erwartungen und einer guten Vorbereitung sind dabei ganz entscheidend. Natürlich gibt es auch Fälle, in denen das Ganze deutlich mehr Zeit in Anspruch nimmt. In Regionen mit geringerer Nachfrage und/oder großem Angebot kann dies der Fall sein. Je nach Objekt (Größe, Ausstattung, Preis, etc.) kann es aber auch mal sein, dass sich einfach nur wenige Interessenten finden. Gehen Sie stark davon aus, dass Sie nach dem ersten Besichtigungstermin einen Verkauf erzielen. Sie sollten also nicht davon ausgehen, dass die Immobilie nach dem ersten Besichtigungstermin verkauft wird. Wenn Ihnen notwendige Kenntnisse fehlen, ziehen Sie vorsichtshalber einen entsprechenden Fachmann hinzu.

Die Marktsituation richtet sich oft auch nach dem richtigen Zeitpunkt. Am besten stehen Immobilien mit Garten häufig im Frühling und Sommer da, wenn die Räume durch die Sonnenstrahlen erhellt werden und im Garten die grünen Farben dominieren. Andere Objekte wiederum geben an einem schönen Wintertag das beste Bild ab. Eine klare Regel gibt es hierfür nicht.

Beachten Sie außerdem: im Sommer und gerade zu Ferienzeiten haben paare und Familien oft anderes zu tun, als sich mit einer neuen Immobilie zu beschäftigen. Ebenso zur Zeit vor und an Weihnachten.

Sprechen Sie die richtige Zielgruppe an

Es gibt die unterschiedlichsten Käufer, die je nach Haus in Frage kommen. Zudem unterschiedlichste Wege, diese zu erreichen. Häufig finden sich für klassische Objekte, wie einfache Einfamilienhäuser, jüngere paare und Familien wieder. Doch wo suchen diese? Heutzutage wird hier meist das Internet gefragt. Und wieviel Eigenkapital haben die potentiellen Käufer? Nicht selten reicht es kaum für ein hochpreisiges Objekt aus. Machen Sie sich über die Anforderungen bewusst und lernen Sie den Markt kennen. Oft braucht es Ideen und Einfallsreichtum, um zu wissen, wer genau auf der Suche nach Ihrer Immobilie ist.

Das richtige Budget für den Verkauf kalkulieren

Natürlich soll der Verkauf Ihres Hauses möglichst viel Geld einbringen. Denken Sie jedoch auch daran, dass zu Beginn auch einige Ausgaben anfallen werden.

Alle notwendigen Dokumente müssen beschaffen werden. Zudem benötigen Sie hochwertige Fotos, um das Haus gut dastehen zu lassen. Nicht zu vergessen ist die ein oder andere Aufbesserung und Instandhaltung. Richtig teuer wird es bei der Vermarktung, setzt man voraus, dass sie gut sein soll. Alleine die Kosten für die Anzeigen in Immobilienportalen (dabei bleibt es meist nicht bei einem) schlagen ordentlich zu Buche. Professionelle Fotos, die Erstellung eines Energieausweises und ein Gutachten gehen ebenfalls ordentlich ins Geld.

Doch keine Sorge, denn all das ist eine gute Investition und zahlt sich beim Hausverkauf wieder aus.

Ziehen Sie eine helfende Hand hinzu

Wir alle wissen, dass der Verkauf des Hause absolute Vertrauenssache ist. Wollen Sie Zeit, Geld und Nerven sparen, lohnt es sich in jedem Fall, einen guten und seriösen Makler an seiner Seite zu haben. Häufig entscheidet dabei des Bauchgefühl. Vereinbaren Sie im Zweifel einen Termin vor Ort und machen Sie sich ein eigenes Bild. Überlegen Sie gut, lassen Sie aber auch Ihr Bauchgefühl mitentscheiden.

Schritt 2: Die richtige Einschätzung des Preises (März 2019)

Es ist nicht leicht, den Wert der eigenen Immobilie richtig einzuschätzen. Selbstverständlich möchten Sie dabei das bestmögliche rausholen. Vergessen Sie dabei aber nicht die Sicht des Käufers. Ein zu hoher Preis schreckt potenzielle Käufer unter Umständen auch ab. Es ist fatal, den Preis des Hauses nach für nach immer wieder senken zu müssen. Denken Sie daran, dass Interessenten den Markt über längere Zeiträume beobachten. „Je länger das Essen abkühlt, desto weniger schmeckt es“ – je länger sich der Verkauf mit sich wiederholenden Preisreduzierungen hinzieht und die Immobilie in den Portalen liegt, desto größer ist die Gefahr, dass sie sich nicht mehr verkaufen lässt.

Bleiben Sie realistisch und vermeiden Sie überhöhte Preise

Wie kommen Sie nun auf den richtigen Preis? Einerseits wollen Sie potenzielle Käufer nicht abschrecken, andererseits wollen Sie Ihr Haus ja auch nicht verschenken.

Wenn man nicht allzu sehr ins Detail gehen und schnell selbst tätig werden möchte, kann man seine Immobilie in Portalen, wie Immobilienscout24, Immowelt oder Immonet, vorab mit anderen Angeboten vergleichen. Hier können Sie sich einen groben Überblick über den Markt verschaffen und ihn ein wenig beobachten. Aber Vorsicht: Zahlen können auf den ersten Blick täuschen, denn es gibt dort auch eine ganze Reihe überhöhter Angebote mit unrealistischen Vorstellungen. Genau dies sind häufig die Objekte, die am Ende des Tages wesentlich günstiger oder garnicht verkauft werden.

Zudem gibt es die Möglichkeit, sich über den lokalen Gutachterausschuss zu informieren und zur groben Preisfindung Grundstücksmarktberichte einzuholen. Statische Auswertungen von abgeschlossenen Kaufverträgen sind hier die Grundlage. Somit haben Sie einen Einblick in die Entwicklung über den Immobilienmarkt in der Region der letzten Jahre. Zukünftige Entwicklung sind dabei jedoch nicht enthalten. Weitere Marktberichte werden auch von Immobilienmakler, Banken und einigen Onlineportalen angeboten. Berücksichtigen Sie jedoch, dass jedes Haus individuell ist und solche Vergleiche lediglich grobe Anhaltspunkte bieten. Um ins Detail zu gehen und Sicherheit zu bekommen, empfehlen wir, ein richtiges Gutachten oder eine ordentliche Wertermittlung für Ihre Immobilie erstellen zu lassen.

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Wenn Sie nicht auf Expertise verzichten und mit einem Makler zusammenarbeiten möchten, wird auf Basis von Erfahrungswerten, kombiniert mit aktuellen Marktdaten der genaue Marktwert Ihres Hauses ermittelt. Ein Vor-Ort-Termin ist dabei sehr wichtig. Lage, Größe und Aufteilung des Hauses, Bodenrichtwerte, Ausstattung und der Instandhaltungszustand sind dabei entscheidende Kriterien. Erträge, abgeschlossene Verträge, Aufteilung der Eigentümergemeinschaft und andere Punkte sind bei vermieteten Objekten ebenfalls wichtig. In der Regel lässt sich so ein sehr realistisches Bild über den bestmöglichen Preis ermitteln.

Handelt es sich um rechtliche Streitigkeiten, wie beispielsweise Scheidungs- oder Erbangelegenheiten, bei denen der Wert der Immobilie ermittelt werden muss, ist eine Verkehrswertermittlung durch einen Gutachter ratsam. Vergleichswert-, Ertragswert oder Sachwertverfahren werden dabei angewandt.

Letztendlich sollten Sie sich, wenn möglich mit Unterstützung, über Ihre Vorstellungen und dem realistischen Verkaufspreis klar werden. Mögliche Mängel, Instandhaltungsmaßnahmen und ein Spielraum für Verhandlungen sollten Sie dabei einplanen.

Noch nicht abgelöste Finanzierungen können den Verkauf des Hauses zusätzlich erschweren. Zum einen müssen Ihre finanziellen Mittel ausreichen, diese abzulösen. Zum anderen können zusätzliche Gebühren anfallen.

Fest steht, dass bei der Ermittlung des Verkaufspreises eine gute Vorbereitung die wichtigste Rolle einnimmt.

Schritt 3: Benötigte Unterlagen (April 2019)

 

Ziel sollte es sein, den Verkauf Ihres Hauses seriös und unkompliziert abzuwickeln. Aus diesem Grund sollten Sie sich vorab gründlich informieren, welche Unterlagen dazu benötigt werden. Potenzielle Käufer prüfen diese und legen sie der Bank für eine Finanzierung vor. Daher verzögern unvollständige und falsche Dokumente lediglich den Verkaufsprozess.

Holen Sie sich immer erst aktuelle Unterlagen ein

Als erstes sollten Sie sich einen aktuellen Grundbuchauszug beschaffen. Beim Grundbuchamt können Sie sich diesen als Eigentümer der Immobilie gegen eine Gebühr beschaffen. Den Behördengang, sowie die Gebühren, können Sie sich in der Regel sparen, sollten Sie mit einem Immobilienmakler zusammenarbeiten, der diesen Schritt kostenfrei für Sie übernimmt. Im Grundbuchauszug selbst finden Sie die exakten Grundstücksdaten (Lage, Größe, etc.) und die Eigentümer (mit jeweiligen Miteigentumsanteilen). Des weiteren sind dort alle Rechte und Lasten verzeichnet, die das Grundstück betreffen. Es gilt zu klären, ob alle eingetragenen Eigentümer mit dem Verkauf des Hauses einverstanden sind. Zudem ist es wichtig zu wissen, welche Grundschulden noch vorhanden sind und Faktoren, wie Wohnrechte, Wegerechte oder Leitungsrechte berücksichtig werden müssen.

Mit dem Grundbuchauszug ist es jedoch noch nicht getan. Es gibt weitere Dokumente, die sich je nach Art der Immobilie nochmal unterscheiden. Z.B. sollten bei Ein- und Mehrfamilienhäusern eine Flurkarte, der gesetzlich vorgeschriebene Energieausweis, Versicherungsnachweis, Pläne, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Aufstellung von Sanierungsdurchführungen, Übersicht zu Nebenkosten, Bilder des Objektes, ggf. Mietverträge und einiges mehr vorliegen.

Der Energieausweis

Gesetzliche Vorgaben zum Verkauf einer Immobilie, die sich des öfteren erneuern, können den Verkauf für teilweise maßgeblich erschweren. Dies ist insbesondere beim gesetzliche vorgeschriebenen Energieausweis der Fall.

Der Energieausweis bewertet den energetischen Zustand eines Gebäudes. Er ist durch die Energieeinsparrverordnung (EnEV) meistens vorgeschrieben.

Endenergieverbrauch, Energieeffizienzklasse, Heizungsart und Baujahr müssen bereits in einer Immobilienanzeige angegeben sein. Zudem muss der Ausweis dem Kaufinteressenten vorgelegt, sowie dem Käufer ausgehändigt werden. Bei der Vermietung gilt dies übrigens auch gegenüber dem Mieter.

Auch hier spielen wieder verschiedene Faktoren eine Rolle, was für ein Energieausweis vorgelegt werden muss. Baudenkmäler sind von dieser Pflicht befreit. Wie bei den zuvor genannten Unterlagen, kann Ihnen ein Immobilienmakler auch in diesem Fall unter die Arme greifen und alle erforderlichen Dokumente einholen und entsprechend aufbereiten.

Beachten Sie bei einem Privatverkauf oder einer Neuvermietung, dass bei unvollständigen oder falschen bzw. nicht zulässigen Nachweisen enorm hohe Bußgelder drohen.

Schritt 4: Ihre Immobilie in optimaler Darstellung

Dieser Schritt folgt in Kürze…